Особенности имущественного страхования при ипотеке

П. 1 ст. 31 закона от 16.11.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке…» предусмотрено, что страхование ипотечных объектов производится согласно условиям договоров об ипотеке. Выгодоприобретателем по умолчанию является залогодержатель, если иное не прописано в договоре об ипотеке.

Обязанность заёмщика застраховать недвижимость, которая передаётся банку в залог в качестве обеспечения по кредиту, предусмотрена п. 2 ст. 31 102-ФЗ. В нём также регламентируется ситуация, когда залогодатель отказывается исполнять свою обязанность по страхованию закладываемой недвижимости. В этом случае залогодержатель может сам застраховать предмет ипотеки на вышеуказанную сумму от тех же рисков. При этом он получает право потребовать от залогодателя возместить расходы на оплату страховки.

Если же потенциальный заёмщик откажется от приобретения страховки и не захочет возмещать расходы на страхование банку, то со 100%- ной вероятностью ему будет отказано в выдаче кредита.

Залог недвижимости – это способ обеспечения исполнения обязательств должника перед банком. Собственник заложенного объекта ограничен в распоряжении им. К примеру, он может продать или перепланировать его только с согласия залогодержателя. Если заёмщик перестанет гасить долг по тем или иным причинам, банк обратит взыскание на заложенное имущество и покроет свои убытки. В силу этих обстоятельств кредитор заинтересован в том, чтобы при нанесении ущерба предмету залога в течение срока погашения долга его интересы были финансово защищены.

Защищаются интересы банка-кредитора путём страхования закладываемой недвижимости от рисков повреждения или утраты (уничтожения), которые могут наступить в результате определённых событий, таких, как:

• пожар;
• взрыв;
• применение мер пожаротушения;
• залив;
• стихийные бедствие, опасные природные явления (ураганы, удары молнии, оползни и т.д.);
• повреждение из-за конструктивных дефектов здания;
• наезд (транспортных средств), падение (летательных аппаратов);
• противоправные разрушительные действия;
• техногенные катастрофы.

Этими же правилами предусматриваются и исключения, то есть события, которые приводят к повреждению или гибели заложенного объекта, но не являются страховыми случаями, например:

• умышленное действие (бездействие) страхователя;
• ядерный взрыв, военные действия;
• гражданская война, массовые беспорядки;
• изъятие, конфискация, уничтожение недвижимости по решению госорганов.

Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, иногда на десятки лет, и страховка должна покрывать весь период действия кредитного договора. Оформляется такой полис, как правило, на год, а затем ежегодно продлевается. Затраты страхователя распределяются во времени и снижают давление на бюджет, который и без того перегружен выплатами по ипотечному кредиту.

Условия страхования закладываемого объекта могут быть прописаны в условиях договора ипотеки, а если они в этом документе не оговариваются, то действуют положения п. 2 ст. 31 102-ФЗ:

• залогодатель должен застраховать её от рисков утраты и повреждения на полную стоимость за свой счёт;
• если полная стоимость недвижимости больше суммы обязательства, то она страхуется в размере не ниже этой суммы.

В интересах банка-выгодоприобретателя установить страховую сумму как можно выше, а для заёмщика-страхователя – как можно ниже. Нижним порогом страховой суммы, если полис приобретается, например, каждый год, будет оставшийся долг по телу кредита и процентам, подлежащий выплате.

Стоимость полиса определяется тарифами страховой компании, зависит главным образом от:

• состава покрываемых рисков;
• срока страхования;
• страховой суммы.

Стоимость составляет, как правило, доли процента от страховой суммы при оформлении страховки на год.

При оформлении ипотечного кредита будущему заёмщику следует ожидать со сторону банка предложений застраховать:

• ипотечную недвижимость от рисков повреждения и утраты в партнёрской страховой компании;
•  здоровье и жизнь;
• риск утраты прав на недвижимость (титульное страхование);
•  гражданскую ответственность на случай причинения вреда другим лицам при эксплуатации ипотечной недвижимости.

От этих предложений можно отказаться, поскольку закон не обязывает заёмщика делать это, но следует иметь в виду, что такой отказ может иметь следствием предоставление кредита на менее выгодных условиях. Так, если заявитель отказывается страховать жизнь и здоровье при оформлении ипотеки на готовое жильё в Сбербанке, то годовая процентная ставка по кредиту будет увеличена на 1%. Кроме того, по заявке может быть принято и отрицательное решение, если выполнение того или иного условия является обязательным по регламенту банка.

Приобретается полис страхования закладываемой недвижимости в рамках процедуры оформления ипотечного кредита. Если банк одобряет заявку, то он предлагает заявителю индивидуальные условия заимствования – процентную ставку, срок, сумму кредита и график платежей. Исходя из этого, заёмщик формирует параметры страхового полиса. При необходимости следует получить разъяснения у сотрудника банка о том, какая минимальная страховая сумма должна быть указана в страховке (по умолчанию это размер обязательств заёмщика).

Правила страхования ипотеки могут предусматривать различные условия оформления полиса. Например, может быть выдвинуто требование о том, что страхуемая недвижимость должна находиться в собственности залогодателя, что возможно только после оформления и выдачи ипотечного кредита. Может предусматриваться и другой вариант, когда на момент заключения договора страхования право собственности покупателя на недвижимость ещё не зарегистрировано. В таком случае полис вступит в силу после регистрации права собственности залогодателя и предоставления страховщику подтверждающих документов.

Поэтому в банке необходимо выяснить, на каком этапе оформления ипотечного кредита должна быть предъявлена страховка, и приобретать полис, руководствуясь регламентами банка и страховой компании. Процедурные вопросы отработаны, и надо лишь действовать в соответствии с установленным порядком.

Некоторые страховщики, например, «Ингосстрах», предлагают оформить полис страхования ипотечной недвижимости онлайн. В этом случае необходимость личного обращения в офис с бумажными документами отпадает, оформление производится дистанционно в электронной форме. Начинается оно с расчёта стоимости полиса на калькуляторе онлайн на сайте страховой компании, для чего пользователь вводит исходные данные. Затем вводятся реквизиты страхователя и объекта недвижимости, производится оплата страховки, и после этого полис в электронной форме отсылается на указанный при оформлении е-мейл.

При наступлении страхового случая страхователь должен действовать в соответствии с правилами СК. В типовом варианте ему необходимо:

• предпринять меры для сохранения застрахованной недвижимости и снижения ущерба;
• вызвать представителей компетентного органа или службы, документально зафиксировать событие;
• уведомить страховщика и банк о происшедшем;
• предоставить страховщику документы, подтверждающие нанесение ущерба;
• сохранить картину происшествия в максимально неизменном виде;
• обеспечить возможность осмотра места происшествия представителю страховой компании для составления заключения.

Если случай признаётся страховым, страхователь подаёт заявление на выплату возмещения банку-выгодоприобретателю на условиях, оговорённых договором страхования.

От страхования ипотечной недвижимости заёмщику увильнуть не удастся. Поэтому все усилия следует направить на поиск предложений, которые бы оптимально сочетали в себе покрываемые риски и финансовую нагрузку на бюджет страхователя.